اجاره‌بهای نیویورک در ماه‌های اخیر به یکی از مهمترین نشانه‌های تشدید بحران مسکن در این کلان‌شهر تبدیل شده است. افزایش هزینه اجاره در کنار کاهش عرضه واحدهای مسکونی، فشار بیشتری بر مستاجران وارد کرده و دسترسی به مسکن مقرون‌به‌صرفه را دشوارتر ساخته است.
به گزارش ثروت فردا، رکورد جدید اجاره‌بهای نیویورک در شرایطی ثبت شده که سیاست‌گذاران شهری وعده داده‌اند با افزایش ساخت‌وساز و اجرای برنامه‌های حمایتی، هزینه مسکن را برای شهروندان کاهش دهند. با این حال، فاصله میان رشد اجاره‌ها و میزان عرضه مسکن همچنان یکی از چالش‌های اصلی بازار این شهر محسوب می‌شود.
اجاره‌بها در نیویورک رکورد زد؛ وعده پوچ مسکن ارزان
نیلوفر ادیب‌نیا : زهران ممدانی با وعده مهار هزینه‌های زندگی و «مقرون‌به‌صرفه‌سازی» یکی از گران‌ترین کلان‌شهرهای آمریکا توانست راهی ساختمان شهرداری نیویورک شود؛ اما برای شهروندانی که این روزها در پی سرپناهی استیجاری هستند، ارقام روی قراردادها هرگز تا این حد سرسام‌آور نبوده است.
براساس گزارشی از فاکس‌نیوز، بر اساس داده‌های پایگاه پایش مسکن «استریت‌ایزی»، میانگین اجاره‌بهای درخواستی در سطح شهر نیویورک طی ماه ژوئن به ۴هزار و ۲۰۰ دلار در ماه رسید؛ رقمی که نسبت به سال گذشته رشد ۵درصدی را نشان می‌دهد و بالاترین رکورد از زمان آغاز رصد بازار در سال۲۰۱۰ به شمار می‌رود. در این میان، منهتن به‌عنوان متراکم‌ترین و پرتقاضاترین بخش شهر، با جهش سالانه ۵.۱درصدی، به میانگین بی‌سابقه ۴هزار و ۹۶۵دلار در ماه دست یافته است. همگام با اوج‌گیری قیمت‌ها، فرآیند یافتن خانه نیز برای مستاجران به ماراتنی فرساینده بدل شده است.
حجم فایل‌های اجاره در سطح شهر ۱.۴درصد و در منهتن ۴.۴درصد نسبت به سال گذشته کاهش یافته است. این وضعیت برای متقاضیان واحدهای بزرگ‌تر به‌مراتب بحرانی‌تر گزارش می‌شود؛ به‌طوری‌که عرضه آپارتمان‌های دوخوابه ۹.۳درصد و واحدهای سه‌خوابه ۱۱درصد افت کرده است. به بیان ساده، تولید و عرضه مسکن توان پاسخگویی به تقاضای موجود را ندارد و اوج گرفتن اجاره‌بها بازتاب مستقیم همین کسری مزمن است؛ وضعیتی که متقاضیان را به رقابتی نفس‌گیر بر سر تعداد اندکی خانه خالی کشانده است.
این کمبود فراگیر، اکنون به نخستین آزمون جدی برای برنامه‌های مسکن شهردار جدید تبدیل شده است. ممدانی که خود را چهره‌ای سوسیالیست معرفی می‌کند، اگرچه وعده افزایش چشم‌گیر ساخت‌وساز را داده بود، اما اصرار او بر سیاست «تثبیت و کنترل دستوری اجاره‌بها» در نزدیک به یک‌میلیون واحد مسکونی تحت پوشش قوانین حمایتی، هشدارهای جدی کارشناسان اقتصادی را در پی داشته است.
منتقدان بر این باورند که سرکوب قیمت‌ها، انگیزه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی را از میان برده و بازار ازپیش‌مضطرب مسکن را دچار قحطی عرضه خواهد کرد. آدام لِهودی، کارشناس «موسسه مدیریتی منهتن»، در گفت‌وگو با فاکس‌نیوز تاکید کرد که در سال‌های اخیر، نرخ رشد اجاره‌بها در واحدهای تحت تنظیم دولتی همگام با تورم عمومی نبوده، درحالی‌که هزینه‌های نگهداری و استهلاک ساختمان‌ها اوج گرفته است؛ پیامد این وضعیت آن است که مالکان عملا منابع مالی لازم را برای حفظ و نوسازی املاک خود از دست می‌دهند.
به باور او، تعمیق این شکاف درآمد و هزینه، مالکان را حتی در تامین هزینه‌های جاری و عملیاتی ساختمان‌ها با بن‌بست روبه‌رو کرده که نتیجه محتوم آن، به تعویق افتادن تعمیرات اساسی و افت تدریجی کیفیت بافت مسکونی خواهد بود.
علاوه بر این، لهودی به پدیده دیگری در این بازار اشاره می‌کند: تثبیت اجاره در سطحی پایین‌تر از عرف بازار، انگیزه جابه‌جایی را از مستاجران سلب کرده و چرخه گردش مسکن را قفل می‌کند. او در این‌باره می‌گوید: «جویندگان مسکن عملا گزینه‌ای برای اجاره پیدا نمی‌کنند؛ چراکه مستاجران فعلی حتی در صورت داشتن فضایی فراتر از نیاز واقعی‌شان، حاضر به ترک این واحدها نیستند.»
شمار دیگری از اقتصاددانان نیز هشدار داده‌اند که نااطمینانی ناشی از رویکردهای مالیاتی و مقررات‌گذاری ممدانی، سرمایه‌گذاران را از توسعه مسکن جدید فراری می‌دهد. ای. جی. آنتونی، اقتصاددان ارشد «بنیاد هریتیج»، در این خصوص گفت که حتی سایه تهدید قوانین انقباضی و مالیات‌های سنگین‌تر کافی بود تا جریان سرمایه‌گذاری در نیویورک دچار رکود شود؛ اثری منفی که اکنون پیامدهایش بر نرخ‌ها عیان شده است. به گفته وی، سازندگان و نهادهای مالی حاضر نیستند پروژه‌های بلندمدت و چندساله‌ای را کلید بزنند که ممکن است با تصمیم بعدی شهرداری، توجیه اقتصادی خود را از دست دهند و زیان‌ده شوند.
آنتونی با یادآوری اینکه دامنه آسیب‌ها به پروژه‌های جدید محدود نمی‌ماند، افزود: میان اقتصاددانان صرف‌نظر از گرایش‌های چپ یا راست این یک اجماع پذیرفته‌شده است که هرگاه دولت دست به کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره بزند، در نهایت بحران کمبود مسکن شعله‌ور خواهد شد. در چنین شرایطی، نه‌تنها دسترسی به خانه کاهش می‌یابد، بلکه کیفیت زیست در این واحدها نیز به‌طور مداوم سقوط می‌کند. امروزه هزینه مسکن در کانون بحران معیشت در نیویورک جا خوش کرده و بخش عمده درآمد ساکنان را می‌بلعد.
این وضعیت در حالی رقم می‌خورد که ممدانی در جریان رقابت‌های انتخاباتی، یکی از محورهای اصلی برنامه خود را افزایش دسترسی نیویورکی‌ها به مسکن ارزان‌قیمت و کاهش فشار هزینه‌های مسکن اعلام کرده بود. اما رکوردشکنی اجاره‌بها همزمان با کاهش عرضه، نشان می‌دهد وعده او برای مقرون‌به‌صرفه‌تر کردن بازار مسکن، حداقل در شرایط کنونی، با واقعیت بازار فاصله قابل‌توجهی دارد.
با این حال، ممدانی کنترل اجاره‌بها را تنها بخشی از برنامه جامع خود برای مهار هزینه‌ها می‌داند. تیم مدیریتی او وعده داده است که با اجرای طرح‌های کلان، ظرف یک دهه آینده ۲۰۰ هزار واحد مسکونی ارزان‌قیمت احداث کند.
با این وجود، چالش بنیادی شهردار در این تناقض نهفته است: آیا او قادر خواهد بود در میانه اجرای سیاست‌های مداخله‌گرایانه و تثبیت دستوری اجاره‌بها که به هشدار اقتصاددانان انگیزه سرمایه‌گذاری را تضعیف می‌کند عرضه مسکن را چنان ارتقا دهد که ترمز گرانی کشیده شود؟ دفتر شهردار نیویورک تا زمان انتشار این گزارش، از پاسخ به پرسش‌های فاکس‌نیوز درباره چرایی جهش شدید اجاره‌بها خودداری کرده است.
اجاره‌بهای نیویورک؛ چرا قیمت‌ها بالا رفت؟
به گزارش ثروت فردا، روند اجاره‌بهای نیویورک را نمی‌توان تنها با یک عامل توضیح داد. داده‌های منتشرشده از بازار اجاره این شهر نشان می‌دهد که همزمانی رشد تقاضا با کاهش موجودی واحدهای قابل اجاره، فشار قابل توجهی بر مستاجران ایجاد کرده است.
بر اساس داده‌های StreetEasy، میانه اجاره درخواستی در نیویورک در ژوئن ۲۰۲۶ به ۴۲۰۰ دلار رسید که نسبت به سال قبل ۵ درصد افزایش داشته و بالاترین سطح ثبت‌شده در داده‌های این پایگاه از سال ۲۰۱۰ است. در منهتن نیز این رقم به ۴۹۶۵ دلار رسیده است.
این ارقام نشان می‌دهد که اجاره‌بهای نیویورک تنها با افزایش اسمی قیمت‌ها مواجه نیست؛ بلکه کاهش تعداد واحدهای عرضه‌شده نیز به تشدید رقابت میان مستاجران کمک کرده است.
اجاره‌بهای نیویورک و کاهش عرضه مسکن
یکی از مهمترین عوامل اثرگذار بر اجاره‌بهای نیویورک، وضعیت عرضه مسکن است. زمانی که تعداد واحدهای موجود کاهش پیدا می‌کند اما تقاضا همچنان بالا باقی می‌ماند، فشار قیمتی افزایش پیدا می‌کند.
داده‌های ژوئن نشان می‌دهد موجودی واحدهای اجاره‌ای در کل شهر ۱.۴ درصد نسبت به سال گذشته کاهش داشته است. در منهتن این کاهش به ۴.۴ درصد رسیده است. موجودی واحدهای دوخوابه نیز ۹.۳ درصد و واحدهای سه‌خوابه ۱۱ درصد کاهش یافته است.
این وضعیت می‌تواند توضیح دهد که چرا اجاره‌بهای نیویورک حتی در شرایطی که سیاست‌گذاران درباره مقرون‌به‌صرفه‌تر شدن مسکن صحبت می‌کنند، همچنان در سطوح بالایی قرار دارد.
سیاست کنترل اجاره در نیویورک
کنترل اجاره یکی از موضوعات مهم در بحث اجاره‌بهای نیویورک است. شهر نیویورک نزدیک به یک میلیون واحد دارای اجاره تثبیت‌شده دارد و قوانین مشخصی برای افزایش اجاره این واحدها وجود دارد.
در سال ۲۰۲۶ نیز هیات راهنمای اجاره نیویورک برای قراردادهای یک‌ساله و دوساله‌ای که از اول اکتبر ۲۰۲۶ تا پایان سپتامبر ۲۰۲۷ آغاز یا تمدید می‌شوند، افزایش اجاره را صفر درصد تعیین کرده است.
این سیاست از یک سو با هدف حمایت از مستاجران اجرا می‌شود، اما بحث درباره آثار آن بر عرضه، سرمایه‌گذاری و انگیزه مالکان همچنان ادامه دارد. بنابراین، آینده اجاره‌بهای نیویورک به چگونگی ایجاد تعادل میان حمایت از مستاجر و افزایش عرضه مسکن وابسته خواهد بود.
وعده مسکن ارزان در برابر واقعیت بازار
یکی از چالش‌های اصلی سیاست‌گذاری در نیویورک این است که کاهش فشار هزینه مسکن تنها با کنترل قیمت امکان‌پذیر نیست. افزایش تعداد واحدهای مسکونی نیز برای پاسخ به تقاضا اهمیت دارد. در چنین شرایطی، اجاره‌بهای نیویورک بیش از گذشته تحت تاثیر میزان عرضه و تقاضای موجود در بازار قرار گرفته است.
شهرداری نیویورک در ماه ژانویه اعلام کرده بود که این شهر با کمبود شدید مسکن مواجه است و نرخ خالی‌بودن واحدهای قابل اجاره حدود ۱.۴ درصد بوده است. در همان دستور اجرایی، افزایش سرعت ساخت مسکن به‌عنوان یکی از محورهای مقابله با بحران مطرح شد. ادامه این وضعیت می‌تواند فشار بیشتری بر اجاره‌بهای نیویورک وارد کند و دسترسی مستاجران به واحدهای مناسب را دشوارتر سازد.
از این منظر، اجاره‌بهای نیویورک می‌تواند یک نمونه مهم برای بررسی رابطه میان عرضه مسکن، مقررات اجاره و هزینه زندگی در کلان‌شهرها باشد. بررسی روند اجاره‌بهای نیویورک همچنین نشان می‌دهد که سیاست‌های کنترل اجاره، بدون توجه همزمان به افزایش عرضه مسکن، ممکن است نتواند به‌تنهایی مشکل affordability در بازار مسکن را برطرف کند.
چشم‌انداز اجاره‌بهای نیویورک
آینده اجاره‌بهای نیویورک به چند متغیر مهم وابسته است؛ از جمله سرعت ساخت واحدهای جدید، میزان تقاضای مستاجران، هزینه‌های ساخت و نگهداری ساختمان‌ها و سیاست‌های شهرداری.
StreetEasy نیز در گزارش‌های خود کمبود مزمن مسکن را یکی از عوامل مهم تعیین‌کننده مسیر بازار اجاره نیویورک معرفی کرده است.
از سوی دیگر، شهرداری نیویورک در سال ۲۰۲۶ اقداماتی را برای کاهش هزینه‌های عملیاتی مسکن و حمایت از واحدهای مقرون‌به‌صرفه و دارای اجاره تثبیت‌شده مطرح کرده است.
در نتیجه، اگر عرضه مسکن افزایش پیدا کند، می‌توان انتظار داشت فشار ناشی از کمبود واحدهای اجاره‌ای کاهش یابد. در مقابل، اگر رشد عرضه از رشد تقاضا عقب بماند، اجاره‌بهای نیویورک همچنان می‌تواند تحت فشار صعودی باقی بماند.
جمع‌بندی
اجاره‌بهای نیویورک در ژوئن ۲۰۲۶ به رکورد جدیدی رسید و همزمان کاهش موجودی واحدهای اجاره‌ای، به‌ویژه در منهتن و واحدهای چندخوابه، فشار بیشتری بر مستاجران وارد کرد. داده‌های بازار نشان می‌دهد مسئله مسکن در این شهر تنها به قیمت اجاره محدود نیست و به رابطه پیچیده میان عرضه، تقاضا، مقررات و هزینه‌های ساخت و نگهداری ارتباط دارد.
در چنین شرایطی، سیاست‌گذار با یک دوگانه مهم مواجه است: از یک سو باید از مستاجران در برابر افزایش شدید هزینه مسکن حمایت کند و از سوی دیگر باید شرایطی ایجاد شود که ساخت و عرضه واحدهای جدید برای سرمایه‌گذاران همچنان جذاب باشد. آینده اجاره‌بهای نیویورک تا حد زیادی به نحوه مدیریت همین تعادل بستگی خواهد داشت.
نظر شما در مورد این مطلب چیه؟